Несколько новых мошеннических схем при покупке дачи: как не стать жертвой

30 июля 2025 18:17, Александр Коренев, Новости недвижимости, 👁 1702

Приобретение загородного участка или дачи в последние годы пользуется спросом: по данным Росреестра, в 2024 году зарегистрировано более 1,2 млн сделок с загородной недвижимостью, и около 3 % из них содержали признаки мошенничества (источник: https://rosreestr.gov.ru). Новые покупатели часто не учитывают риски, связанные с правовыми и техническими нюансами, из-за чего попадают в ловушки злоумышленников. В первой части этой статьи расскажем, какие схемы используют мошенники и как на каждом этапе сделки провести эффективную проверку, чтобы не потерять вложенные средства и не столкнуться с длительными судебными тяжбами. Экспертные советы от юристов, риелторов и специалистов по безопасности электронных сделок помогут вам сохранить спокойствие и приобрести участок без рисков.

Земельные ограничения и виды разрешённого использования

Мошенники выставляют на продажу участки сельхозназначения или ЛПХ без права строительства жилых домов. Покупатель видит яркие презентации перспективного коттеджного посёлка, доверяет картинке и не проверяет ГПЗУ. В результате получить разрешение на стройку невозможно, а возведённые постройки признают самовольными и подлежат сносу.

Что проверить:

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Категорию земель (через портал Росреестра).

Подделка правоустанавливающих документов

Продажа по поддельным доверенностям или фальшивым свидетельствам о собственности — классика. Сделку проводят лицо, не являющееся владельцем.

Советы экспертов:

Проверьте доверенность через реестр нотариальных актов (reestr-dover.ru).
Сверьте паспортные данные и качество документа (портал Госуслуг).

Незаконная перепланировка

В домах с самовольными пристройками и нарушениями пожарных норм часто скрывают дефекты. Впоследствии узаконивание перепланировки и ремонт обходятся в сотни тысяч рублей.

Как обезопаситься:

Закажите технический отчёт независимого эксперта.
Сопоставьте фактические размеры и проектно-разрешительную документацию.

Сделка с уязвимыми продавцами

Пожилые люди или лица с ограниченной дееспособностью часто становятся жертвами «агентов 007», вынужденных продать недвижимость под давлением телефонных звонков.

Рекомендации:

Объявления о продаже и аренде недвижимости

Обратите внимание на поведение и внешний вид продавца.
Если есть сомнения, попросите справку МСЭ или присутствие родственника на сделке.
Узнайте, не состоит ли владелец под опекой (сведения в органах опеки).

Давление на продавца и «лже-распродажи»

Иногда продавец соглашается на сделку под психологическим нажимом, а затем оспаривает её в суде. Судебная практика (см. дело Ларисы Долиной) показывает, что такие сделки могут быть аннулированы.

Как защититься:

Спросите об истории продаж: если дом в продаже дольше двух месяцев и цена не снижена ниже рынка, риск давления минимален.
Рекомендуется привлекать на сделку родственников продавца.

Схема с заниженной стоимостью

Для снижения налогов и пошлин продавцы подписывают договор на символическую сумму, а остальное оплачивают «на словах». После перехода права собственности злоумышленник исчезает.

Как не попасться:

Оплачивайте полную цену только по безналу через нотариальную ячейку.
В договоре фиксируйте точную сумму с указанием порядка расчётов.

Сокрытие будущих проектов и инженерных ограничений

Инфраструктурные планы (газопроводы, дороги) могут расширять охранные зоны и запрещать будущую застройку.

Пошагово:

Изучите территориальное планирование в региональной ГИС (например, МАТИЦ в МО).
Уточните охранные зоны вокруг участков.

Подмена дома или участка при показе

На подготовленных просмотрах показывают один дом, а в договоре прописан другой кадастровый номер. После оформления покупатель получает заброшенное строение.

Что делать: