30 июля 2025 18:17, Александр Коренев, Новости недвижимости, 👁 288
Приобретение загородного участка или дачи в последние годы пользуется спросом: по данным Росреестра, в 2024 году зарегистрировано более 1,2 млн сделок с загородной недвижимостью, и около 3 % из них содержали признаки мошенничества (источник: https://rosreestr.gov.ru). Новые покупатели часто не учитывают риски, связанные с правовыми и техническими нюансами, из-за чего попадают в ловушки злоумышленников. В первой части этой статьи расскажем, какие схемы используют мошенники и как на каждом этапе сделки провести эффективную проверку, чтобы не потерять вложенные средства и не столкнуться с длительными судебными тяжбами. Экспертные советы от юристов, риелторов и специалистов по безопасности электронных сделок помогут вам сохранить спокойствие и приобрести участок без рисков.
Земельные ограничения и виды разрешённого использования
Мошенники выставляют на продажу участки сельхозназначения или ЛПХ без права строительства жилых домов. Покупатель видит яркие презентации перспективного коттеджного посёлка, доверяет картинке и не проверяет ГПЗУ. В результате получить разрешение на стройку невозможно, а возведённые постройки признают самовольными и подлежат сносу.
Что проверить:
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
- Категорию земель (через портал Росреестра).
Подделка правоустанавливающих документов
Продажа по поддельным доверенностям или фальшивым свидетельствам о собственности — классика. Сделку проводят лицо, не являющееся владельцем.
Советы экспертов:
- Проверьте доверенность через реестр нотариальных актов (reestr-dover.ru).
- Сверьте паспортные данные и качество документа (портал Госуслуг).
Незаконная перепланировка
В домах с самовольными пристройками и нарушениями пожарных норм часто скрывают дефекты. Впоследствии узаконивание перепланировки и ремонт обходятся в сотни тысяч рублей.
Как обезопаситься:
- Закажите технический отчёт независимого эксперта.
- Сопоставьте фактические размеры и проектно-разрешительную документацию.
Сделка с уязвимыми продавцами
Пожилые люди или лица с ограниченной дееспособностью часто становятся жертвами «агентов 007», вынужденных продать недвижимость под давлением телефонных звонков.
Рекомендации:
- Обратите внимание на поведение и внешний вид продавца.
- Если есть сомнения, попросите справку МСЭ или присутствие родственника на сделке.
- Узнайте, не состоит ли владелец под опекой (сведения в органах опеки).
Давление на продавца и «лже-распродажи»
Иногда продавец соглашается на сделку под психологическим нажимом, а затем оспаривает её в суде. Судебная практика (см. дело Ларисы Долиной) показывает, что такие сделки могут быть аннулированы.
Как защититься:
- Спросите об истории продаж: если дом в продаже дольше двух месяцев и цена не снижена ниже рынка, риск давления минимален.
- Рекомендуется привлекать на сделку родственников продавца.
Схема с заниженной стоимостью
Для снижения налогов и пошлин продавцы подписывают договор на символическую сумму, а остальное оплачивают «на словах». После перехода права собственности злоумышленник исчезает.
Как не попасться:
- Оплачивайте полную цену только по безналу через нотариальную ячейку.
- В договоре фиксируйте точную сумму с указанием порядка расчётов.
Сокрытие будущих проектов и инженерных ограничений
Инфраструктурные планы (газопроводы, дороги) могут расширять охранные зоны и запрещать будущую застройку.
Пошагово:
- Изучите территориальное планирование в региональной ГИС (например, МАТИЦ в МО).
- Уточните охранные зоны вокруг участков.
Подмена дома или участка при показе
На подготовленных просмотрах показывают один дом, а в договоре прописан другой кадастровый номер. После оформления покупатель получает заброшенное строение.
Что делать:
- Вызовите кадастрового инженера для выноса границ в натуре.
- Сверьте кадастровый номер на экземпляре договора с фактическим участком.
Итоги и рекомендации
- Всегда проверяйте документы в официальных реестрах.
- Привлекайте юриста или независимого эксперта к оценке рисков сделки.
- Используйте безопасные способы расчёта (нотариальная ячейка).
- Не доверяйте презентациям без подтверждения фактов.
Соблюдая эти простые правила, вы защитите себя от распространённых мошеннических схем при покупке дачи и сохраните свои вложения.
Читайте также:
Продажа ТЦ «Авиапарк» за 100 млрд ₽ – европейский рекорд
