Почему удешевление кредита не запустит массовое строительство новых ЖК: экспертный разбор

В конце июля 2025 года Банк России во второй раз подряд снизил ключевую ставку – с 20% до 18% («по данным Банка России», https://www.cbr.ru/press/event/?id=920035). Теоретически более дешёвые кредиты должны облегчить финансовую нагрузку на застройщиков и повысить ипотечный спрос. Однако большинство отраслевых экспертов сходятся во мнении: текущий уровень ставкe остаётся слишком высоким для массовых запусков новых жилых проектов и не вернёт покупателей на рынок в полном объёме. Девелоперы продолжают действовать в режиме осторожного наращивания объёмов, а часть потенциальных покупателей предпочитает дождаться ставок в комфортном диапазоне.

Новый уровень кредитной нагрузки

Даже незначительное сокращение стоимости проектного финансирования позволяет застройщикам сократить расходы на обслуживание текущих долговых обязательств. Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов отмечает, что снижение ставки добавит некоторый запас прочности действующим проектам, но повлияет лишь на плановые сроки ввода в эксплуатацию. Застройщики пока не готовы брать на себя дополнительные риски при инвестировании в новые земельные участки.

Реакция девелоперов и покупателей

• Метриум (Руслан Сырцов): осторожная политика с запуском новых объектов сохранится до конца года.
• Рейтинговое агентство строительного комплекса (Федор Выломов): девелоперы дождутся более существенного удешевления кредитов и роста спроса.
• Циан.Аналитика (Алексей Попов): покупатели не готовы к текущим ипотечным условиям и будут ждать возврата ставок в комфортные диапазоны.

По мнению аналитиков, спрос на жильё восстановится только при снижении ключевой ставки до 12–13%, а массовые инвестиции в долевое строительство активизируются при показателе около 10%.

Долгосрочные перспективы рынка

Гендиректор группы Плюс Александр Попов предупреждает о риске дефицита жилья уже к 2026–2027 годам. При накоплении отложенного спроса и отсутствии новых предложений цены могут вырасти на 30–50%. По словам директора по ипотечным продажам А101 Рустама Азизова, снижение объёмов запускаемых проектов при стабильном спросе создаёт дефицит, который быстро восполнить не получится.

Таким образом, текущая политика ЦБ РФ снизит нагрузку на девелоперов, но не станет драйвером массовых запусков проектов. Для оживления рынка жилья и существенного роста активности участников необходимы более глубокие послабления в кредитной политике.