27 мая 2025 05:15, Виктория Любимова, Новости недвижимости, 👁 636
В условиях растущей конкуренции на рынке новостроек застройщики активно применяют маркетинговые ходы, предлагая покупателям скидки до 55–60%. Такие заманчивые условия кажутся выигрышными: значительная экономия бюджета и возможность приобрести жилье на старте строительства. Однако за привлекательными цифрами скрываются юридические и финансовые риски. При банкротстве девелопера выгодная сделка может быть признана недействительной, а покупка — оспорена как совершенная по нерыночной цене. Особенно уязвимы инвесторы и владельцы второго жилья: их договоры вызывают повышенный интерес у арбитражных управляющих. Чтобы избежать претензий и сохранить вложенные средства, важно тщательно проверять документы застройщика, оценивать финансовую устойчивость проекта и учитывать особенности законодательства.
Причины больших скидок и их подводные камни
Застройщики применяют скидочные программы для ускорения продаж и привлечения внимания к новым объектам. Основные мотивы:
- Низкий спрос на старте продаж;
- Необходимость формирования оборотных средств;
- Ускорение ввода проекта в эксплуатацию;
- Снижение расходов на маркетинг.
Однако при банкротстве фирмы-собственника акции становятся легкой добычей для арбитражного управляющего. По закону «О несостоятельности (банкротстве)» (ФЗ №127-ФЗ от 26.10.2002) сделки по ценам значительно ниже рыночных могут быть оспорены в течение года с момента подачи иска. Сделки, признанные недействительными, возвращаются в конкурсную массу.
Основные группы риска
- Инвестиционные покупки. Квартиры, приобретаемые не для собственного проживания, а с целью перепродажи по более высокой цене, попадают в первую очередь под сомнение.
- Второе и последующее жилье. Если у семьи уже есть собственная квартира, сделка с крупной скидкой может быть расценена как нецелевой вклад.
- Пуловые договоры. Массовая покупка нескольких лотов по минимальным ценам вызывает подозрения у кредиторов и суда.
Практические рекомендации по безопасности
| Действие | Описание |
|---|---|
| Юридическая проверка застройщика | Изучите историю компании: наличие судебных споров, долгосрочные обязательства, лицензии и разрешения. |
| Анализ финансовой отчетности | Проверьте баланс: соотношение обязательств и активов, уровень долговой нагрузки. |
| Условия договора долевого участия | Обратите внимание на пункты о форс-мажоре, рисках задержки строительства и порядке возврата средств. |
| Статус приобретаемой квартиры | Уточните степень готовности объекта: земля в собственности, разрешение на строительство, права третьих лиц. |
Итоги и выводы
Покупка квартиры со скидкой до 60% может стать выгодным решением, но только при строгом соблюдении правовых и финансовых процедур. По данным аналитического центра ЦИАН (2024), более 15% сделок со скидками оспаривались в судах из-за признаков «нерыночной цены». Чтобы минимизировать риски, рекомендуем:
- Проводить всесторонний due diligence застройщика;
- Избегать покупок не единственного жилья;
- Фиксировать все условия в договоре;
- Получать профессиональную юридическую поддержку.
Согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» (ФЗ №127-ФЗ от 26.10.2002), сделки по нерыночной цене могут быть оспорены в суде в течение года после объявления банкротства застройщика. Подробнее: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39521/
