Стагнация цен и спад спроса на вторичном рынке Москвы

Первое полугодие 2025 года на рынке вторичного жилья Москвы ознаменовалось заметным снижением покупательской активности и фактической стагнацией цен. По данным федерального агентства «Этажи», спрос сократился на 18 % по сравнению с первым полугодием 2024 г. При этом средняя стоимость квадратного метра стабильно держится на уровне 283 500 ₽. Одновременно объём предложений уменьшился почти на четверть, что создаёт дефицит ликвидных лотов и усложняет задачи потенциальных покупателей. Такие явления обусловлены высокой ключевой ставкой Центробанка РФ, ограниченным предложением и конкуренцией со стороны первичного рынка. В этой статье анализируем ключевые факторы спада и ищем возможные сценарии развития ситуации до конца 2025 г.

Тенденции спроса на вторичном рынке Москвы

На протяжении первых шести месяцев 2025 г. динамика сделок с квартирами на вторичном рынке изменилась следующим образом:

Январь: рост сделок на 27 % в годовом выражении
Февраль–март: стабилизация показателей
Апрель: снижение активности до −5 %
Май: спад объёма сделок на 23,1 % относительно мая 2024 г.
Июнь: усреднённое снижение на уровне −15 %

Главная причина — высокая ипотечная ставка на вторичное жильё (около 12 % годовых), что удерживает часть заемщиков в «режиме ожидания» более выгодных условий. По оценкам «Инком-Недвижимость» и Est-s-Tet, значимых всплесков спроса до пересмотра ключевой ставки не ждут.

Ценовая стагнация: причины и последствия

С середины 2024 г. средняя цена кв. м на вторичном рынке Москвы колеблется в пределах статистической погрешности ±0,5 %. По итогам первого полугодия 2025 г. она составила 283 500 ₽, что на 0,6 % ниже уровня конца 2024 г. и на 0,4 % ниже показателей первого полугодия 2024 г. (данные «Инком-Недвижимость»). Основные факторы стагнации:

Ограниченный рост платёжеспособного спроса из-за дорогой ипотеки
Переток покупателей к новостройкам с выгодными рассрочками
Отложенный спрос на улучшение условий кредитования

В результате собственники удерживают лоты вне рынка или предлагают скидки до 5 %–7 % для ускорения сделок.

Сокращение предложения на вторичке

Во втором квартале 2025 г. объём доступных лотов составил 43,5 тыс. квартир — на 22 % меньше аналогичного периода 2024 г. (данные «НДВ Супермаркет Недвижимости»). Причины сокращения:

Продавцы ждут улучшения рыночных условий
Перевод объектов в аренду из-за высокой доходности
Уменьшение ликвидных предложений в центре столицы

Сейчас около 90 % сделок на вторичке проходят в формате «альтернатива», прямые покупки без обменов составляют лишь 10 %.

Итоги и прогнозы

До тех пор пока ключевая ставка ЦБ РФ не опустится ниже 8 % и не появятся более льготные кредитные программы, спад спроса и ценовая стагнация сохранятся. Возможный драйвер восстановления — дальнейший рост стоимости новостроек и увеличение интереса к готовым квартирам. Гибкость продавцов в части скидок и дисконтных схем поможет активизировать сделки на вторичном рынке.

Источник: Центробанк РФ