Ресурс важнее метра: будущее коммерческой недвижимости в России

Коммерческая недвижимость в России переживает значительные изменения. Если еще недавно основным критерием ее оценки были площадь и локация, то сегодня все большее значение приобретает доступ к ресурсам. С недавними данными «Коммерсантъ» о падении ввода дата-центров с 14 тысяч стоек в 2024 году до 5 тысяч в 2025-м и увеличению сроков окупаемости с 6–8 до 10–12 лет, совершенно очевидно, что рынок нуждается в новых подходах к недвижимости. Запрет на строительство новых ЦОД в Москве из-за энергодефицита подчеркивает важность ресурсов: без достаточной мощности ни один объект не сможет быть конкурентоспособным. Современные арендаторы ищут места, где инфраструктура отвечает их требованиям, и только те здания, которые способны предоставить устойчивые и выгодные условия, будут оставаться востребованными. Поэтому стоит разобраться, почему ресурс становится новой единицей стоимости.

Переход к экономике инфраструктурного доступа

Невозможно игнорировать, что недоступность ресурсов приводит к значительной утрате привлекательности объектов коммерческой недвижимости. Метры без необходимой инфраструктуры теряют ликвидность, так как арендаторы выбирают более перспективные альтернативы. В то время как раньше инвесторы сосредотачивались на технических характеристиках здания, сегодня важно понимать, есть ли у объекта необходимые ресурсы: электричество, логистика, цифровая инфраструктура и возможность масштабирования. Каждый недостаток становится причиной для снижения интереса со стороны арендаторов.

Различия в ценах на сопоставимые объекты

Представьте два одинаковых здания в одной локации. У одного есть все необходимые ресурсы, у другого — нет. Конечно, у первого здания есть значительное преимущество, так как оно может справляться с требованиями более требовательных арендаторов. Разница в цене между такими объектами может достигать 20–30%. Это подчеркивает, что ресурс становится границей между ликвидными и непременно непопулярными активами.

Арендаторы и их требования

Коммерческая недвижимость больше не действует на основе старых стандартов; арендаторы сегодня полагаются на инфраструктуру, которая способна обеспечить их потребности. Особенно важно для офисов обеспечить достаточную мощность, вентиляцию и цифровую связь. Если объект не может предложить такое, арендатор сразу ищет другие, более выгодные варианты. В результате, владельцы теряют не только арендаторов, но и ликвидность, поскольку рынок начинает оценивать недоступные ресурсы как ограничения, которые влияют на их стоимость.

Переосмысление due diligence

Классические подходы к проверке недвижимости сегодня уже недостаточны. Инвесторы должны углубляться в изучение ресурсных аспектов. Например, выяснять, сколько выделено мощностей, сколько реально потребляется и насколько возможна их оптимизация. Понимание этих аспектов поможет избежать серьезных потерь в будущем, поскольку неудачи ресурсного due diligence могут привести к серьезным финансовым последствиям.

Москва и регионы: выбор сценария

Запрет на новое строительство ЦОД в Москве открыл новые перспективы для регионов, таких как Нижегородская область, предлагающих более доступные ресурсы. Важно правильно обращаться с различиями между московскими и региональными объектами, ведь каждый из них имеет свои сценарии капитала.

Как действовать собственнику без ресурсов

Первый шаг для собственника, у которого недостаточно ресурсов, — провести анализ. Необходимо понять, какие мощности доступны и какая инфраструктура может быть оптимизирована. Иногда стоит рассмотреть варианты смены целевой аудитории, предоставляя пространство для менее требовательных пользователей. Потихоньку рынок начинает делать выводы о том, что без учета ресурсов невозможно обойтись, и поэтому их необходимость становится ключевой.

Читайте также:

Шесть новых торговых центров в Москве откроются до конца года

Снижение спроса на логопарки: свежие данные и прогнозы

Снижение производства офисной мебели в России: что происходит