Почему банки блокируют ИЖС-счета и как это отразится на рынке малоэтажного строительства, ожидать ли волны банкротств ?

С начала 2025 года всё больше частных застройщиков сталкиваются с заморозкой счетов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Такая практика банков обусловлена многочисленными исками дольщиков, которые, порой даже по незначительным претензиям, требуют блокировать эскроу-счета до завершения судебных разбирательств. Результатом становятся остановка работ, срыв сроков сдачи и автоматический переход льготной ипотеки на рыночную ставку. Это приводит к серьёзным финансовым рискам для семей, планировавших новоселье, и угрожает банкротством малого бизнеса. По данным Росреестра к марту 2025 года заморожены средства в 30 % ИЖС-проектов. Такая статистика отражает системные проблемы в механизме эскроу и требует срочных законодательных изменений.

Кроме того, отсутствие прозрачного контроля за движением средств и недостаточные требования к застройщикам усиливают недоверие всех участников рынка. Банки, применяя заморозку счетов, фактически блокируют возможность операторов завершить строительство, создавая порочный круг юридических и финансовых споров. В результате проект застревает на неопределённый срок, а семьи теряют возможность оформить жильё по сниженной ставке. Ниже подробно рассмотрим масштабы проблемы, ключевые причины блокировки эскроу-счетов, последствия для застройщиков и дольщиков, а также предложим рекомендации по реформированию системы ИЖС.

Масштабы проблемы

• По оценкам Росреестра 30 % проектов ИЖС к I кварталу 2025 года испытывают задержки из-за блокировки эскроу-счетов.
• За первые две недели 2025 года банки получили более 1 600 исковых заявлений от участников долевого строительства ИЖС.
• Более 40 % остановленных объектов не получают финансирования свыше трёх месяцев.

Причины блокировки

• Многочисленные иски дольщиков по незначительным требованиям.
• Лояльные критерии допуска застройщиков к эскроу без проверки финансовой устойчивости.
• Непрозрачность использования средств дольщиков и отсутствие онлайн-мониторинга.
• Демпинговые продажи жилья ниже себестоимости, порождающие рост судебных претензий.

Последствия для дольщиков и застройщиков

• Остановка строительства и перенос сроков сдачи объектов.
• Перевод льготной ипотеки на рыночную ставку и увеличение расходов семей.
• Угроза банкротства малого и среднего бизнеса в секторе ИЖС.
• Ухудшение репутации рынка частного домостроения и рост социального напряжения.

Рекомендации по реформированию системы

1. Ввести обязательное лицензирование или сертификацию ИЖС-застройщиков с оценкой финансовой устойчивости.
2. Установить обязательный онлайн-мониторинг использования эскроу-счетов регулятором.
3. Разработать механизм передачи проблемных объектов надёжным добросовестным операторам.
4. Пересмотреть нормативы минимальных цен продажи домов, исключив демпинг ниже себестоимости.
5. Усилить ответственность банков за непропорциональную блокировку средств дольщиков.

Итоги и дальнейшие шаги

Сложившаяся практика заморозки ИЖС-счетов наносит серьёзный удар по частному домостроению и финансовому благополучию семей. Только совместные реформы законодательства, усиление контроля и повышение ответственности банков способны восстановить доверие участников рынка и обеспечить своевременную сдачу жилья.