ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: главные отличия

Во многом успешная стройка частного дома зависит не только от проекта и подрядчиков, но и от статуса земельного участка, на котором вы собираетесь возводить объект. В России существует семь категорий земель в соответствии с Земельным кодексом, а внутри каждой — собственные виды разрешённого использования (ВРИ). Именно ВРИ определяет, можно ли строить жилой дом, дачный домик или только хозяйственные постройки. Самыми популярными для жилой застройки являются ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП (после 2019-го объединённые в СНТ или ОНТ). При незнании тонкостей вы рискуете получить отказ в регистрации объекта, столкнуться с высокими налогами или даже штрафами за нецелевое использование. Проверьте выписку из ЕГРН или используйте публичную кадастровую карту Росреестра, зная кадастровый номер участка. По состоянию на май 2025 года классификатор Росреестра содержит 158 типов ВРИ[1].

Категории земли и виды разрешённого использования

Среди семи категорий выделяют земли населённых пунктов и сельскохозяйственные угодья. Категория определяет правовой режим территории, а виды разрешённого использования уточняют, какие строения и работы допустимы. Например, под ИЖС попадают малоэтажные жилые дома, под ЛПХ — приусадебные хозяйственные строения и жилые объекты до трёх этажей, а СНТ/ДНП предназначены преимущественно для садовых домов и огородничества.

Что такое ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) предусматривает возведение дома до 20 м высотой (до 3 этажей) на землях населённых пунктов. Участок с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» подходит для постоянного проживания и регистрации.

Плюсы:

государственная инфраструктура и коммуникации
возможность регистрации по постоянному адресу
доступность ипотеки и льготных программ
право на использование материнского капитала

Минусы:

высокая цена участка
значительная налоговая нагрузка
обязательство начать строительство в течение 3 лет

Особенности ЛПХ

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) предусматривает сочетание жилых и хозяйственных построек. Приусадебный ЛПХ в границах населённых пунктов аналогичен ИЖС, а полевые участки на сельхозземлях допускают только вспомогательные строения.

Преимущества:

возможность перевода приусадебного участка в ИЖС
льготы и низкие налоги на сельхозземли

Ограничения:

на полевых участках запрещено капитальное строительство
риск штрафов и сноса при нецелевом использовании

СНТ и ДНП/ОНТ

Садовые некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ, бывшие ДНП/ДНТ) рассчитаны на дачное строительство и огородничество. Для участков СНТ возможна постройка садового или жилого дома до 20 м, если товарищество входит в границы населённого пункта.

Особенности:

низкая стоимость и налоги
небольшие участки (до 15 соток)
собственник сам оплачивает подключение коммуникаций
возможны сложности с регистрацией и ипотекой

Практические советы по выбору участка

Определите цель: постоянное проживание, дача или подсобное хозяйство
Учтите необходимость регистрации и доступа к инфраструктуре
Ознакомьтесь с градостроительным регламентом и планами местных властей
Проверьте все данные в ЕГРН и публичной кадастровой карте
При ипотеке уточняйте требования банка к ВРИ

Итоговая проверка и выводы

Перед покупкой участка важно убедиться, что выбранный ВРИ соответствует вашим планам. ИЖС подходит для постоянного жилья, ЛПХ — для комбинированных задач, а СНТ/ОНТ оптимальны для дачного отдыха. Всегда сверяйте сведения в выписках из ЕГРН и консультируйтесь с юристом, чтобы избежать неожиданных ограничений или штрафов в процессе строительства.

[1] https://rosreestr.gov.ru