28 ноября 2024 13:00, Блог Вся Недвижимость, Новости недвижимости, 👁 696
Российский рынок недвижимости оказался в эпицентре глубоких структурных изменений. Парадоксально, но в условиях снижающегося спроса продолжается интенсивное строительство, а цены на жильё, вопреки ожиданиям, растут. Тема привлекает внимание не только профессионалов, но и широкой аудитории, сталкивающейся с вопросами жилья. Контент для блога allestate.pro анализирует ситуацию, чтобы понять: почему кризис только раздувает строительный сектор?
Аномалии и парадоксы: чем меньше покупают, тем больше строят
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в России сейчас возводится около 120 миллионов квадратных метров жилья, что на 12,7 миллиона больше, чем в прошлом году. При этом почти 79 миллионов квадратов остаются нераспроданными. Львиная доля таких проектов сосредоточена в крупнейших регионах — Московском (27 млн м²) и Петербургском (10 млн м²). Вместо ожидаемого замедления строительства, застройщики увеличивают объёмы, создавая противоречие: растущее предложение при низком спросе.
Стоимость жилья продолжает расти. Средняя цена квадратного метра по России превысила 180 тысяч рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге она достигает 353 и 241 тысячи рублей соответственно. Этот рост происходит даже несмотря на значительное снижение числа сделок — многие россияне не могут позволить себе ипотеку из-за высоких ставок, достигающих 23% годовых. Нагрузка на домохозяйства делает покупку жилья почти недоступной для большинства.
Кто и зачем покупает?
Структура сделок показывает, что рынок жилья становится всё более недоступным для массового покупателя. Ипотека, некогда основной инструмент покупки, теперь используется преимущественно для элитного сегмента. На фоне повышения ключевой ставки Центробанка свыше 30% дохода заемщиков уходит на погашение кредита, что отпугивает тех, кто рассматривает жильё для жизни, а не как инвестицию.
Одновременно растёт интерес к рассрочкам, которые девелоперы предлагают всё активнее. Однако даже этот инструмент имеет ограничения: максимальный срок выплат часто не превышает два года. В 2025 году ожидается, что доля сделок в рассрочку вырастет до 60–70%, но это не решает проблему доступности.
Почему строят, если не покупают?
Ответ кроется в особенностях финансирования. Для девелоперов продажа новых объектов необходима, чтобы поддерживать кредитную нагрузку и сохранять доступ к проектному финансированию. Цены снижать они не готовы: высокая себестоимость строительства и сокращение маржи делают это невыгодным. А крупные проекты, начатые в 2022–2023 годах, теперь требуют завершения, иначе компании рискуют обанкротиться.
