ТРЦ нового поколения: почему их строят рядом с жильём

К осени 2026 года московский рынок торговых центров сменил парадигму — вместо огромных моллов регионального формата девелоперы строят компактные районные ТРЦ, интегрированные в жилые комплексы: из 16 объектов, заявленных к вводу в 2026 году, более 70% — это локальные центры площадью 7–21 тыс. кв. м, рассчитанные на жителей соседних кварталов. Это важно, потому что классические ТЦ теряют трафик (Mall Index упал на 24% к уровню 2019 года), а вакансия растёт до 11,6%, тогда как малые форматы с высокой долей повседневных арендаторов — супермаркеты, аптеки, фитнес, общепит — сохраняют устойчивость. Дальше тренд закрепится: в 2027 году ожидается ввод 230–250 тыс. кв. м торговых площадей, и львиная доля — снова районные центры, встроенные в новую жилую застройку.

Осень 2026 года. Московский рынок торговой недвижимости переживает структурную перестройку, масштаб которой становится очевиден именно сейчас. В первом квартале введено лишь 9,5 тыс. кв. м новых торговых площадей — минимум за восемь лет, на 90–92% ниже аналогичного периода 2025 года. Во втором квартале открылся один районный ТЦ — «Динамика» в Новой Москве площадью 9 тыс. кв. м. К концу года, по данным CORE.XP, суммарный ввод может достигнуть 167 тыс. кв. м, причём 65% этого объёма приходится на IV квартал. Но главное не в объёмах — в формате. Средняя площадь заявленного к открытию ТЦ в 2026 году — 21,5 тыс. кв. м; ещё пять лет назад типовой новый молл был втрое больше. География тоже сместилась: фокус развития перешёл в южное и юго-восточное направления — в зоны активной жилой застройки.

Почему большие ТЦ теряют притяжение

За январь—май 2026 года оборот интернет-торговли вырос на 18,4% — до 5,9 трлн рублей. Покупательское поведение сместилось: эмоциональные покупки уступили место рациональному потреблению, fashion-сегмент находится под давлением, а на место ушедших брендов приходят преимущественно операторы общепита и повседневных услуг. Mall Index московских ТЦ составил 382 посетителя на 1 тыс. кв. м арендопригодных площадей в день против 505 в 2019 году — снижение на 24%. Вакантность в форматных ТЦ за год выросла с 9,7% до 11,6%, а в торговых центрах второго эшелона достигает 18–25%. Сроки ввода 96% заявленных к открытию в 2026 году ТЦ уже переносились с предыдущих периодов — застройщиков сдерживают рост себестоимости строительства, низкая заполняемость и массовые закрытия ритейлеров.

Как устроен ТРЦ нового поколения

24 сентября 2026 года группа «А101» ввела в эксплуатацию торгово-развлекательный комплекс в Коммунарке — 21,3 тыс. кв. м, два корпуса, соединённых переходом на втором этаже. Первый блок — гастромаркет, фудхолл с кухнями мира, кафе с верандой; второй — спортивные, творческие и образовательные пространства для семейного досуга. На эксплуатируемой кровле — ресторан с террасой и панорамным видом. Высота потолков во втором корпусе — до 7,5 м, что позволяет разместить спортивно-развлекательные центры. Третий этаж отведён под офисы, что обеспечивает автономный трафик в рабочие часы. По оценке девелопера, ежедневная посещаемость после заполнения составит 10–15 тыс. человек — при 91,5 тыс. жителей в пешей доступности.

Группа «Самолёт» в апреле 2026 года открыла многофункциональный торговый центр в ЖК «Остафьево» — 16,9 тыс. кв. м, три этажа: продуктовые и непродовольственные магазины, фудкорт, летняя веранда, офисные помещения. Паркинг на 214 машиномест. В районе Богородское строится 40-тысячный ТРЦ в составе жилого комплекса на 1833 квартиры — с фитнес-клубом, ресторанным двориком и детским центром. У метро «Текстильщики» появится ТРЦ площадью 7,9 тыс. кв. м — часть программы застройки транспортных хабов, в рамках которой в зоне влияния 39 станций метро планируется 3 млн кв. м коммерческой и жилой недвижимости.

Концепция «города в городе»

По данным IBC Real Estate, развитие инфраструктуры и строительство новых ЖК с концепцией «города в городе» позволяет жителям получать весь необходимый сервис, не покидая пределы комплекса. Районные ТЦ привлекают инвесторов быстрой окупаемостью, диверсифицированным составом арендаторов и меньшими капиталовложениями. Ключевая характеристика финансовой эффективности — высокая доля повседневных операторов: супермаркеты, аптеки, бытовые услуги, фитнес, детские развлечения — форматов, потребность в которых возникает у жителей ежедневно. Малые ТЦ с долей таких арендаторов до 50% показывают преимущественно положительную динамику трафика и товарооборота, тогда как крупные региональные моллы теряют посетителей.

Стрит-ритейл: устойчивый контраст

Пока форматные ТЦ испытывают давление, стрит-ритейл на первых этажах жилых зданий в проходных локациях сохраняет вакантность ниже 3% и доходность 8–12% годовых. Цены продажи помещений стрит-ритейла в Москве за 2025 год выросли на 8–12%. Для частного инвестора с капиталом 20–100 млн рублей стрит-ритейл предпочтительнее доли в ТЦ: выше доходность, лучше ликвидность, ниже сложность управления.

К осени 2026 года ТРЦ нового поколения в Москве — это не отдельно стоящий молл с якорным универмагом и торговой галереей на три этажа, а многофункциональный центр, встроенный в жилой массив и опирающийся на ежедневный маршрут потребителя. Торговля в чистом виде уступает место смешанному формату: гастрономия, спорт, образование, сервис, офисы, мероприятия — всё под одной крышей, в шаговой доступности от дома. Девелоперы жилых комплексов строят ТРЦ не как инвестиционный актив, а как элемент инфраструктуры, повышающий ликвидность квартир: наличие торгового центра в пешей доступности — фактор, который покупатель учитывает при выборе. Районные ТЦ заполняются быстрее, открываются с подтверждённым пулом арендаторов и устойчивы к давлению онлайн-торговли, потому что ресторан, фитнес или детский центр невозможно заменить доставкой. На горизонте 2027–2028 годов этот тренд, вероятно, усилится: крупные отдельно стоящие моллы будут реконцептуализироваться или перепрофилироваться, а новые торговые пространства — появляться там, где живут люди, а не там, где удобно застроить большой участок.

Бесплатная консультация и подбор от эксперта платформы АЛЛЕ Недвижимость +7 988 622-42-45

Читайте также:

Квадратный метр в Москве преодолел отметку в 300 тысяч рублей

Инфраструктура не выдержала: последствия точечной застройки