Офисный бум в Москве: ТОП‑10 девелоперов по объёму строящихся площадей в 2026 году

23 августа 2026 19:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 66

Пока рынок жилой недвижимости в Москве демонстрирует признаки замедления, сегмент офисной застройки переживает настоящий подъём. По данным CORE.XP, в период 2026–2030 годов в столице планируется построить 7,3 млн кв. м офисов — это втрое больше, чем за предыдущую пятилетку. Драйвером роста выступает острый дефицит качественных площадей: доля свободных офисов опустилась до исторического минимума в 3,5 %, а ставки аренды за 2025 год выросли примерно на 40 %. В этих условиях девелоперы активно наращивают объёмы строительства, и на рынке формируется новая расстановка сил.

Чтобы объективно оценить, кто именно формирует этот рост, эксперты CORE.XP подготовили рейтинг десяти компаний с наибольшим объёмом полезной офисной площади (GLA) в проектах на стадии строительства. Важно понимать, что речь идёт именно о строящихся объектах (статус «Строящийся» на дату среза — 15 июля 2026 года), без учёта проектируемых и уже введённых зданий. Метрика GLA отражает площадь, пригодную для использования, но не говорит о будущей модели реализации: часть проектов строится под аренду, часть — на продажу, часть — по схеме build‑to‑suit (BTS) под конкретного заказчика. Такой подход позволяет увидеть реальный объём «физического» строительства, а не маркетинговые анонсы.

Лидеры рынка: кто строит больше всех

На первом месте рейтинга — компания STONE с объёмом строящихся офисов около 380,9 тыс. кв. м. В выборку вошли девять объектов девелопера, среди которых крупнейшими являются STONE Ходынка (65 тыс. кв. м), STONE Калужская (59,1 тыс.), STONE Ходынка 2 (56,3 тыс.) и STONE Римская (49,5 тыс.). STONE традиционно фокусируется на бизнес‑центрах класса А и одновременно развивает жилые проекты бизнес‑ и премиум‑класса. Высокая доля объектов на финальной стадии означает, что общий объём быстро меняется по мере ввода зданий в эксплуатацию — рейтинг фиксирует состояние на конкретный момент, а не долгосрочные планы.

Второе место занимает проект «Рублёво‑Архангельское» (девелопер — АО СЗ «СберСити») с объёмом около 337,29 тыс. кв. м. Это масштабная территория, где формируется новый деловой и жилой район на западе Москвы. В срез вошли пять строящихся офисных корпусов, основной вклад даёт корпус А27, к нему добавляются А26 (72 тыс. кв. м), А25 (32,7 тыс.), А22 (27,9 тыс.) и А23 (24,7 тыс.). Значительная часть площадей возводится по модели build‑to‑suit, то есть под конкретных корпоративных заказчиков. Полное завершение проекта намечено на 2032 год, и его роль в формировании нового офисного ландшафта столицы сложно переоценить.

Третье место — у MR Group с объёмом около 303,86 тыс. кв. м. Компания выделила офисное направление в отдельную линейку MR Office и развивает портфель более чем на 2,1 млн кв. м. В текущий срез попали четыре крупных проекта на ранней стадии: Top Tower (96,7 тыс. кв. м), JOIS (82,2 тыс.), One (65 тыс.) и BELL (60 тыс.). Сроки ввода распределены с 2028 по 2030 год, поэтому третье место отражает не столько текущие темпы, сколько масштаб уже начатого строительства. Для рынка это сигнал: крупные игроки делают ставку на долгосрочное развитие и формирование новых деловых кластеров.

Четвёртое место занимает Sezar Group (около 210,55 тыс. кв. м). Основной вклад в результат вносит Sezar Tower (126,9 тыс. кв. м), к нему добавляются две части проекта «Сити‑4» (51,2 тыс. и 21,2 тыс.) и объект во 2‑м Силикатном проезде (11,2 тыс.). Проекты Sezar Tower и «Сити‑4» находятся на ранней стадии, а объект в Силикатном проезде близок к завершению. Такой разброс стадий говорит о разнородной структуре портфеля: от точечных вводов до масштабных новых проектов.

Пятое место — FORMA (около 143,93 тыс. кв. м). Компания, созданная в 2021 году как структура ПИК, развивает проекты бизнес‑ и премиум‑класса, включая как жильё, так и офисы. В активной стройке находятся пять объектов: «Фрейм» (50,3 тыс. кв. м), технопарк «Густав» (27,6 тыс.), «Маунт» (27,5 тыс.), вторая очередь «Лейкс» (24,7 тыс.) и первая очередь «Лавин» (13,7 тыс.). Четыре проекта — на ранней стадии, «Густав» продвинулся дальше. Это показывает, что даже относительно молодой игрок способен формировать заметный объём строительства за счёт диверсификации форматов — от классических офисов до технопарков.

Объявления о продаже и аренде недвижимости

Места с шестого по десятое занимают Tekta Group, Alias Group («Неометрия»), «Пионер‑М», «Абсолют Недвижимость» и «Галс‑Девелопмент». Их объёмы варьируются от 110 тыс. до 55,26 тыс. кв. м, и каждый из них реализует один‑два крупных объекта. Например, Tekta Group представлена единственным, но масштабным проектом — деловым центром Air на Ходынке (110 тыс. кв. м), ввод которого запланирован на IV квартал 2028 года. Alias Group развивает бизнес‑центр Avium — две 34‑этажные башни в форме кристалла, объединённые галереей (77 тыс. кв. м). «Пионер‑М» строит «Рублёво Бизнес Парк» в Одинцовском округе (71,81 тыс. кв. м), который интегрирован в московскую агломерацию и учитывается в столичном рейтинге. «Абсолют Недвижимость» ведёт два проекта: «Лужники Коллекция» (37,9 тыс. кв. м) и деловой центр «Ликова» (32,1 тыс.). «Галс‑Девелопмент» строит бизнес‑центр «Север» (55,26 тыс. кв. м) — проект на продвинутой стадии с вводом во II квартале 2027 года.

Почему цифры меняются быстрее мест

Одна из особенностей рейтинга — высокая волатильность позиций. Поскольку в расчёт берётся именно строящаяся площадь, любое изменение статуса объекта (с «строящегося» на «введённый») моментально влияет на итоговые объёмы. Например, проекты «Пионер‑М» и «Абсолют Недвижимость», находящиеся на финальной стадии, уже в ближайшие кварталы могут выйти из выборки, а их места займут другие девелоперы.

Кроме того, структура реализации проектов сильно различается. По оценке CORE.XP, около 53 % анонсированного до 2030 года строительства пойдёт на продажу (блоками, этажами или целиком), а под аренду резервируется лишь 8 % объёма. Это значит, что большой девелоперский портфель не гарантирует рост арендного рынка: значительная часть новых площадей будет распределена между собственниками и не попадёт в открытую аренду.

Ещё один важный нюанс — концентрация проектов в отдельных кластерах. Часть объектов рейтинга сосредоточена в «Москва‑Сити» и рядом с ним: здесь строятся Sezar Tower, «Сити‑4», Top Tower, One и башня «Галс‑Девелопмента» у моста «Багратион». Спрос в этом районе остаётся высоким: по данным NF Group, доля свободных площадей в «Москва‑Сити» по итогам 2025 года опустилась до 2,8 % — рекордного минимума за всю историю наблюдений. До 2032 года здесь планируют ввести около 538 тыс. кв. м новых офисов, что подтверждает статус кластера как главного драйвера офисного рынка столицы.

Рейтинг ТОП‑10 девелоперов по объёму строящихся офисов наглядно показывает, что офисный рынок Москвы в 2026 году живёт по своим законам — и они заметно отличаются от трендов жилого сегмента. На фоне дефицита качественных площадей и роста арендных ставок девелоперы делают ставку на масштабные проекты, а структура рынка становится всё более диверсифицированной: наряду с традиционными игроками активно развиваются новые компании, а жилые девелоперы всё чаще добавляют в портфель офисные проекты.

При этом важно понимать, что рейтинг фиксирует не планы и не анонсы, а реальный объём строительства на конкретную дату. Именно поэтому позиции компаний могут быстро меняться: ввод объектов, переход из стадии проектирования в стройку, изменение модели реализации — всё это напрямую влияет на цифры.

Для бизнеса и инвесторов эти данные — важный ориентир: они показывают, где формируются новые точки деловой активности, какие районы и форматы становятся приоритетными, и как меняется баланс между арендой и продажей офисных площадей. Для города это — сигнал о том, что развитие офисной инфраструктуры идёт опережающими темпами, и в ближайшие годы Москва получит не просто новые квадратные метры, а новые деловые кластеры, способные поддержать экономический рост и создать современные рабочие места. Таким образом, офисный бум — это не только про строительство зданий, но и про формирование новой экономической географии столицы.