Каждый десятый ТЦ под угрозой: как меняется рынок торговой недвижимости в Москве и России в 2026 году

21 августа 2026 19:00, Татьяна Кондакова, Новости недвижимости, 👁 28

Торговые центры десятилетиями были привычной частью городской среды: местом, где можно купить всё необходимое, перекусить, сходить в кино и провести выходной с семьёй. Однако в 2026 году привычный формат переживает серьёзную трансформацию. По оценкам экспертов, до конца 2027 года в России могут закрыться, быть снесены или радикально изменить профиль порядка 500–700 торговых центров. В отдельных регионах доля закрытий может превысить 10 %.

Для Москвы, одного из самых насыщенных рынком торговой недвижимости городов страны, этот тренд не менее актуален: даже в столице, где покупательская способность выше, а трафик стабильнее, многие ТЦ вынуждены пересматривать концепцию, менять пул арендаторов и искать новые сценарии использования площадей.

В этом материале разберём, почему торговые центры теряют актуальность, какие форматы приходят им на смену, как меняется подход к редевелопменту и что это значит для города, бизнеса и конечных потребителей.

Масштаб проблемы: сколько ТЦ может исчезнуть

По данным, которые приводят «Известия» со ссылкой на экспертов рынка, до конца 2027 года могут прекратить работу или серьёзно изменить профиль 500–700 объектов по всей России. При этом полностью закрыться могут 150–250 торговых центров. Это примерно каждый десятый ТЦ в стране.

Кирилл Агапов, генеральный директор и управляющий партнёр Umbrella Consulting Group, подтверждает эти оценки и подчёркивает, что речь идёт не только о закрытии, но и о глубокой трансформации: сносе, смене функции, редевелопменте.

Денис Колокольников, управляющий партнёр RRG, уточняет: не стоит воспринимать прогноз как однозначное «закрытие каждого десятого ТЦ». Скорее, это спектр изменений — от точечной реконцепции до полной смены назначения объекта. По его словам, ещё 10 лет назад исследования RRG показывали, что примерно треть существующих ТЦ нуждается в серьёзной реконцепции, а некоторые — в полном редевелопменте.

Почему ТЦ теряют актуальность: главные причины

Ключевая причина трансформации — изменение потребительских привычек. Большая часть повседневных покупок ушла в онлайн: маркетплейсы и сервисы доставки закрывают базовые потребности в товарах, и необходимость специально ехать в торговый центр ради покупки одежды, техники или продуктов заметно снизилась.

Как отмечает Денис Колокольников, изменилась сама мотивация посещения ТЦ: «Человек приходит туда не за покупкой, а за отдыхом, впечатлениями, общением, здоровьем, проведением времени с семьёй. Никакой маркетплейс эту потребность заменить не может».

Именно поэтому успешные торговые центры всё больше делают ставку на функции, которые невозможно или сложно перенести в онлайн:

Развлечения и досуг. Кинотеатры, игровые зоны, интерактивные пространства, концертные площадки.
Общественное питание. Рестораны, фуд‑холлы, гастромаркеты.
Спорт и здоровье. Фитнес‑клубы, бассейны, студии йоги, термы, медицинские центры.
Образование и развитие. Языковые школы, творческие студии, образовательные центры для детей и взрослых.
Бытовые и сервисные услуги. Салоны красоты, химчистки, пункты выдачи заказов, ремонт техники.

Яркий пример — растущая популярность терм: этот формат активно развивается, потому что предлагает уникальный опыт, который нельзя получить онлайн.

Сценарии трансформации: от смены арендаторов до полной смены функции

Эксперты выделяют несколько сценариев, по которым может развиваться судьба торговых центров:

Реконцепция без смены функции. В ТЦ меняют состав арендаторов, добавляют развлекательные и сервисные форматы, усиливают общественную функцию. Это самый распространённый путь для объектов в удачных локациях с высоким трафиком.
Частичный редевелопмент. Часть площадей отдают под новые форматы (например, фитнес, медицина, офисы), а торговую функцию сохраняют, но в меньшем объёме.
Полная смена функции. ТЦ превращается в офисный центр, гостиницу, образовательный или медицинский кластер, спортивный комплекс, производственно‑складской объект или light industrial. Такой путь чаще выбирают для объектов на периферии с хорошей транспортной доступностью, где торговая функция экономически неэффективна.
Снос и новое строительство. В отдельных случаях проще снести устаревший объект и построить на его месте жильё, офисы или многофункциональный комплекс.
По мнению Дениса Колокольникова, важно не пытаться сохранить торговый центр любой ценой, а заново ответить на вопрос: «Что на этом месте сегодня действительно нужно городу и рынку и какая функция способна обеспечить объекту нормальную экономику?»

Ситуация в Москве: особенности столичного рынка

Москва — один из самых зрелых рынков торговой недвижимости, и именно здесь тренды проявляются наиболее ярко. Здесь выше конкуренция, выше требования к качеству пространства и сценариям использования, а значит, и выше скорость изменений.

Представители City&Malls PFM отмечают, что в крупных городах ТЦ всё активнее движутся в сторону развлекательных и сервисных форматов: «Это спортивные форматы: фитнес, падел и так далее, индустрия красоты и здоровья, медицина, обучение для детей и взрослых, пункты выдачи заказов».

Объявления о продаже и аренде недвижимости

При этом успех трансформации зависит от нескольких факторов:

Локация. Объекты в центре и на транспортных узлах имеют больше шансов на успешную реконцепцию.
Гибкость в работе с арендаторами. Возможность быстро менять tenant mix (состав арендаторов) и адаптировать пространство под новые форматы.
Встроенность в жизненные сценарии горожан. ТЦ должен быть не просто местом покупок, а частью повседневной жизни — местом встреч, отдыха, занятий спортом, обучения.
Высокодоходная аудитория. В Москве изначально более платёжеспособная аудитория, что поддерживает рынок даже в условиях высокой конкуренции.

Однако и в столице есть объекты, которым будет сложно перестроиться. Это, как правило, ТЦ с неудачной локацией, устаревшей архитектурой, низкой посещаемостью и негибкой моделью управления. Им придётся либо радикально менять концепцию, либо уходить с рынка.

Региональные различия: где закрытия будут более масштабными

Ситуация на рынке торговой недвижимости сильно различается по регионам. В крупных городах с высокой покупательской способностью и развитой инфраструктурой шансы на успешную трансформацию выше.

В регионах, напротив, макроэкономические факторы сильнее давят на бизнес, а сами торговые центры изначально обладают меньшей устойчивостью. По оценке экспертов City&Malls PFM, в таких регионах доля закрытий может превысить 10 %, а выжившие объекты будут вынуждены действовать в жёстких условиях: пересматривать концепции, искать новых арендаторов и работать с более узкой аудиторией.

Что это значит для бизнеса и инвесторов

Для владельцев и управляющих компаний трансформация ТЦ — это не только вызов, но и возможность:

Диверсификация доходов. Добавление новых функций (фитнес, медицина, офисы) позволяет снизить зависимость от арендных платежей от ритейла.
Повышение капитализации объекта. Успешная реконцепция может увеличить стоимость недвижимости и привлечь новых инвесторов.
Снижение рисков. Объекты, встроенные в повседневные сценарии горожан, менее уязвимы к колебаниям потребительского спроса.
Для арендаторов это означает необходимость быстрее адаптироваться к новым условиям: искать более гибкие форматы, предлагать не только товары, но и впечатления, усиливать сервисную составляющую.

Для инвесторов редевелопмент и реконцепция становятся отдельным направлением: покупка и модернизация устаревших ТЦ может быть выгодной стратегией, если правильно выбрать локацию и концепцию.

Влияние на городскую среду и качество жизни

Трансформация ТЦ — это не просто экономический процесс, но и важный фактор развития города. Успешные проекты становятся новыми точками притяжения, формируют общественные пространства и улучшают качество городской среды.

Примеры возможных сценариев:

ТЦ как городской кластер. В одном объекте совмещаются офисы, коворкинги, кафе, спорт, образование и услуги.
ТЦ как культурный центр. Пространство для выставок, лекций, мастер‑классов, концертов.
ТЦ как оздоровительный кластер. Термы, бассейны, медицинские центры, студии йоги и реабилитации.
ТЦ как логистический узел. Пункты выдачи заказов, склады последней мили, сервисы доставки.
Таким образом, ТЦ перестают быть просто «магазинами под крышей» и становятся многофункциональными центрами городской жизни.

Прогноз: что будет дальше

Эксперты сходятся во мнении, что трансформация торговой недвижимости — долгосрочный тренд, который будет усиливаться в ближайшие годы. Даже если часть прогнозов окажется завышенной, сам вектор изменений не вызывает сомнений: формат классического ТЦ уходит в прошлое, уступая место более гибким и многофункциональным пространствам.

Возможные сценарии развития рынка:

Ускорение реконцепции. В ближайшие 2–3 года значительная часть ТЦ пройдёт через обновление tenant mix и добавление новых функций.
Рост редевелопмента. Всё больше объектов будут менять назначение: из торговых — в офисные, гостиничные, образовательные, спортивные.
Усиление региональных различий. В крупных городах рынок будет более устойчивым, а в регионах — более волатильным.
Появление новых форматов. На базе бывших ТЦ могут появиться городские кластеры, wellness‑центры, образовательные и медицинские хабы.

Заключение: ТЦ не исчезают — они становятся другими

Прогноз о закрытии каждого десятого торгового центра до конца 2027 года — это не приговор рынку, а отражение его естественной эволюции. Торговые центры не столько исчезают, сколько меняют свою роль: из мест покупок они превращаются в места жизни, отдыха, работы и развития.

Для Москвы этот процесс особенно важен: город должен сохранять баланс между коммерческой эффективностью и качеством городской среды, а многофункциональные пространства способны решать обе эти задачи.

Главное, что стоит понимать: будущее — не за «торговыми коробками», а за пространствами, которые отвечают реальным потребностям людей. И именно такие объекты смогут не только выжить в условиях трансформации рынка, но и стать новыми центрами притяжения для горожан.